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[한국NGO신문=정성민 기자] 전세사기로 전세 불안이 확산되며 전세보증금반환보증보험(이하 반환보증보험) 가입 실적이 10년 만에 약 1000배 폭증했다는 시민사회의 분석이 제기됐다. 문제는 반환보증보험 임대인용 가입 비중이 전무, 임차인에게 보증금 미반환 책임이 전가되고 있다. 이에 시민사회는 윤석열 대통령에게 '임대인 반환보증보험 가입 의무화'를 주문했다. 

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 27일 서울 종로구 경실련 사옥 강당에서 기자회견을 개최하고 '반환보증보험 실태 분석' 결과를 발표했다.

현재 임차인의 전세보증금 보호 제도로 반환보증보험과 임대보증금보증이 운영되고 있다. 반환보증보험과 임대보증금보증 모두 임대인이 임대보증금을 임차인에게 반환하지 않으면 보증기관이 임차인에게 임대보증금을 반환한다.  

경실련에 따르면 반환보증보험은 임차인의 선택에 따라 가입이 결정된다. 임대보증금보증은 임대사업자 해당 임대인이라면 의무 가입이 원칙이다. 

반환보증보험의 보증료는 주택 유형(아파트, 단독·다중·다가구, 기타 등)에 따라 차등되며 임차인이 100% 부담한다. 실례로 전세보증금 2억5000만 원의 보증에 가입할 경우 임차인은 28만 8000원부터 32만 원 정도를 연간 보증료로 부담한다. 따라서 임차인의 반환보증보험 보증료 부담이 임대료 상승 효과로 이어진다는 게 경실련의 설명이다.

반면 임대보증금보증의 보증료는 임대인의 신용에 따라 차등되며 임대인이 75%, 임차인이 25%를 각각 분담한다. 

경실련은 "반환보증보험의 경우 임대인이 전세계약으로 더 많은 이익을 얻을 수 있다"며 "임대보증금 미반환 리스크도 임대인으로부터 발생한다. 임차인이 임대보증금을 돌려받는다는 이유만으로 보증보험 가입 책임을 임차인이 지는 것은 매우 불합리하다"고 지적했다.

이에 경실련은 반환보증보험의 문제점을 진단하고 해결방안을 모색하고자 실태조사를 실시했다. 

구체적으로 살펴 보면 먼저 경실련이 2013년부터 2023년까지 반환보증보험 가입 실적 변동현황을 분석한 결과 10년 동안 반환보증보험 총 가입 실적은 약 282조 원이며, 가입 건수는 129만건이다. 2016년부터 가입 실적이 급증하기 시작했고 이는 2015년 가입 대상을 미분양주택에서 민간임대로 확대한 것이 영향을 미친 것으로 분석됐다.

특히 전세사기 문제가 불거지면서 가입 실적이 폭발적으로 증가했다. . 2023년 가입 실적이 전년보다 16조 원(7만 건) 증가, 71조 원을 기록한 것. 이는 역대 최고 수준으로 2013년 765억 원의 932배, 약 1000배 수준이다. 전세사기로 임차인의 불안감이 확산됐다는 방증이다.  

경실련은 2013년부터 2023년까지 HUG(주택도시보증공사) 반환보증보험에서 사업자용과 임차인용 상품별 가입 실적도 비교 분석했다.

경실련에 따르면 제도 도입 초기 2013년부터 2014년까지는 사업자용 가입 실적 비중이 80%를 차지했다. 그러나 2015년 사업자용 비중이 20% 이하로 하락한 뒤 2017년부터 1%대, 2019년부터 0%대로 하락했다. 2022년은 사업자용 가입 실적이 전무하다.

10년간 사업자용 가입 실적 금액은 2조 3000억 원인데 비해 임차인용은 279조 원으로 119배다. 가입 실적 건수는 사업자용이 1만 건인데 비해 임차인용은 128만 건으로 117배다.

경실련은 "전세제도에 불안감을 느낀 임차인이 반환보증보험에 적극적으로 가입했고 임차인의 가입이 당연하게 여겨지기 시작하자 사업자용은 가입 필요성이 없어져 버린 것으로 보인다"면서 "이러한 현상은 보증금 미반환 예방 책임이 온전히 임차인에게 전가됐음을 의미한다"고 지적했다. 

경실련은 반환보증보험과 임대보증금보증의 가입 실적 금액과 대위변제 금액 현황도 분석했다. 대위변제란 3자(반환보증보험과 임대보증금보증의 경우 HUG)가 채무자 대신 채무를 변제하고 구상권을 취득함으로써 채권자의 채권이 3자에게로 넘어가는 것이다.

경실련 분석 결과 지난 4년간(2020년~2023년 9월) 반환보증보험 가입 실적 금액은 198조 5000억 원, 대위변제금액은 4조 2000억 원이다.  4년간 가입 실적 대비 대위변제 비율은 2.1%다. 

반면 임대보증금보증 가입 실적 금액은 106조 7000억 원, 대위변제금액은 7261억 원으로 4년간 가입 실적 대비 대위변제 비율은 0.7%다. 이는 반환보증보험의 3분의 1 수준에 불과하다.

다만 2023년 임대보증금보증 가입 실적 대위변제율이 1.9%로 상승했다.  집값 하락으로 역전세와 깡통주택이 발생, 영향을 미친 것으로 풀이된다. 

경실련은 "반환보증보험과 임대보증금보증은 동일 기관의 상품이며 상품 가입 시 심사 내용도 주택가격, 보증금액, 근저당 등 거의 비슷하다"며 "그럼에도 임대보증금보증의 대위변제 발생이 적은 이유는 임대인 검증이 이뤄지기 때문"이라고 말했다.

경실련은 "임대보증금보증은 임대사업자에게 의무가입 사항"이라면서 "임대사업자로 등록하려면 자치단체에 등록신청서를 제출해야 하며, 5년 이내 임대사업 부도가 발생한 사실이 없어야 한다"고 밝혔다.

경실련은 "임차인의 반환보증보험 가입 실적과 대위변제가 급격히 늘어나는 데 전세사기가 영향을 미쳤을 수 있다"며 "전세 사기꾼들이 반환보증보험을 임차인을 끌어들이는 미끼로 악용했다"고 지적했다.

경실련은 "반환보증보험의 가입을 모든 임대인에게 의무화한다면 자격이 없는 임대인이 임대시장에 진입하기 어렵다"면서 "전세제도가 지닌 태생적인 문제들을 모두 해결할 수는 없겠지만 전세 피해는 줄어들고, 임차인 보호범위는 대폭 확대될 것"이라고 전망했다.

이어 "하지만 현행대로라면 가격 부풀리기를 통해 부적격 주택도 반환보증보험에 가입할 수 있으므로 보완조치가 서둘러 이뤄져야 한다"며 윤석열 대통령에게 임대차 계약 시 임대인의 반환보증가입 의무화를 주문했다. 

또한 ▲전월세 신고제, 주택임대사업자 등록 의무 시행 ▲전세자금대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 ▲전세자금보증 기준 강화 ▲장기공공주택 대거 공급 ▲공공우선 매수권 활용, 전세사기 주택 매입 등도 요청했다.